Mercado Inmobiliario en AMBA - Octubre 2025

Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres Mercado Libre – Udesa 

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.1

VENTA 

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en octubre de 2025, se registró una variación interanual (octubre de 2025 respecto a octubre de 2024) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas de 0.2%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 5.7% respecto a octubre de 2024. 

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 de casas del 0.3% en CABA, del 3.1% en GBA Norte, del 0.4% en GBA Sur, y del 2.8% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 6.3%, 5.6%, 4.9% y 4.6%, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a septiembre de 2025), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es del -1.2% en CABA, del 0.4% en GBA Norte, del -0.7% en GBA Sur, y del 0.2% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en octubre de 2025, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.1% en CABA, del 0.1% en GBA Norte, del 0.1% en GBA Sur, y del 0.5% en GBA Oeste. 

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Pilar es uno de los municipios que registra una alta variación interanual en el precio de venta en dólares por m² de casas, con un incremento del 19.0%. En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a Escobar, con un incremento del 18.2%. Por su parte, en CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m² de departamentos se registró en Saavedra, con un aumento del 10.3%. 

La información de demanda parece sugerir una desaceleración en el dinamismo del mercado. Como muestra la Figura 3, la demanda de departamentos en venta en CABA, medida a través de contactos, creció 8.5% entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025, aunque con una tendencia descendente en los últimos meses. Este comportamiento puede estar asociado a la suspensión de los créditos hipotecarios y al aumento de la incertidumbre política reciente, factores que estarían postergando decisiones de inversión inmobiliaria.

Figura 1

_{*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, o aquellas que, ya estando publicadas, cambiaron su precio en el transcurso del mes.}

ALQUILER 

En AMBA, durante el mes de octubre de 2025, se registraron variaciones intermensuales (respecto a septiembre de 2025) en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 4.4% y 2.1%, respectivamente. Si consideramos la variación interanual (respecto a octubre de 2024), se observan cambios en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 47.5% y 32.5%, respectivamente. 

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en octubre de 2025 relativo a septiembre de 2025, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 4.1%, 8.7% y -1.3% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 2.6%, 2.9%, 2.6% y 1.3% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a octubre de 2024), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 46.6% en GBA Norte, 56.6% en GBA Sur y 55.0% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en octubre de 2025, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m² del 34.7% en CABA, 34.4% en GBA Norte, 42.1% en GBA Zona Sur y 48.6% en GBA Oeste. 

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas en municipios de AMBA (excluyendo CABA) ocurre en Esteban Echeverría (21.4%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Tigre (7.4%). Por su parte, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m² de departamentos es en Villa Crespo (7.3%). 

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en octubre de 2025, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó un 214.8%, respecto a noviembre de 2023 (con datos al 25 de octubre de 2025).

Figura 2

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los precios están en pesos corrientes, tomando como mes base enero de 2018, y deflactando el índice de precios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.}

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA 

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. 

En octubre de 2025, el mercado de casas a la venta se encuentra en alza en GBA Norte desde mayo de 2025, mientras que se encuentra en estado neutro en CABA y GBA Sur desde octubre de 2025. En cambio, el mercado de casas a la venta se encuentra en baja en GBA Oeste desde julio de 2025. 

Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, abril de 2025, mayo de 2024, y enero de 2025, respectivamente.

APÉNDICE 

VENTA 

Demanda 

Figura 3

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en CABA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2018.}

Figura 4

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en venta en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2019.}

Oferta 

Figura 5

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en venta en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero de 2018.}

Evolución del precio de venta por aglomerado 

Figura 6 

_{*Nota: Los gráficos están compuestos por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. El precio en U$D está expresado por m2.}

ALQUILER 

Demanda 

Figura 7 

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia a los contactos registrados en publicaciones de propiedades en alquiler en AMBA. Se expresan a los contactos de cada mes como proporción de los contactos registrados en enero de 2019.}

Oferta 

Figura 8 

_{*Nota: Los gráficos hacen referencia a la cantidad de publicaciones en alquiler en AMBA. Se expresa a la cantidad de publicaciones de cada mes como proporción de la cantidad de publicaciones registrada en enero de 2018.}